Tempo de leitura: 7 minutos |
Entenda por que a escritura pública, sozinha, não transfere a propriedade
“Já assinei a escritura. Agora o imóvel é meu.”
Essa é uma das frases mais comuns após a compra de um imóvel.
É compreensível. Afinal, depois de encontrar o imóvel desejado, negociar as condições, providenciar a documentação e comparecer ao tabelionato para assinar a escritura pública, muitos compradores acreditam que a aquisição está concluída.
Mas existe um detalhe importante que costuma passar despercebido.
No Direito brasileiro, a assinatura da escritura pública não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel.
A propriedade somente se consolida quando a escritura é registrada na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
Embora essa diferença pareça apenas uma formalidade, ela pode produzir consequências relevantes para quem compra um imóvel.
Neste artigo, explicamos de forma simples por que escritura e registro não são a mesma coisa e por que compreender essa diferença é essencial para uma negociação segura.
Imagine a seguinte situação
Carlos compra um apartamento.
A negociação transcorre normalmente.
O preço é pago.
A escritura pública é assinada.
As chaves são entregues.
Carlos reforma o imóvel, muda-se com a família e acredita que a compra está definitivamente concluída.
No entanto, por comodidade, decide deixar o registro da escritura para outro momento.
Meses depois, descobre que surgiram problemas envolvendo o vendedor, justamente quando ainda não havia concluído o registro.
Independentemente das particularidades de cada caso concreto, situações como essa demonstram que adiar o registro pode criar insegurança jurídica desnecessária.
É justamente por isso que escritura e registro desempenham funções distintas.
O que é a escritura pública?
A escritura pública é o instrumento elaborado pelo tabelião que formaliza o negócio jurídico celebrado entre comprador e vendedor.
Nela constam informações essenciais da negociação, como:
A escritura representa uma etapa indispensável em diversas negociações imobiliárias e confere segurança à manifestação de vontade das partes.
Contudo, sua função é formalizar o negócio jurídico.
Ela não transfere, por si só, a propriedade do imóvel.
Então, o que faz o registro?
É o registro da escritura na matrícula do imóvel que efetivamente transfere a propriedade ao comprador.
Em outras palavras, é nesse momento que o ordenamento jurídico passa a reconhecer oficialmente a alteração da titularidade do imóvel.
A matrícula funciona como o histórico jurídico da propriedade.
É nela que constam informações sobre quem é o proprietário, eventuais ônus, averbações, restrições e demais atos registrais relevantes.
Quando a escritura é registrada, o nome do comprador passa a constar na matrícula.
É esse ato que consolida juridicamente a aquisição.
Por que essa confusão é tão comum?
Existem algumas razões bastante compreensíveis.
A primeira delas é que a escritura costuma representar o encerramento da negociação entre comprador e vendedor.
Depois de assinar o documento, pagar o preço e receber as chaves, é natural que o comprador tenha a sensação de que todas as etapas foram concluídas.
Além disso, no cotidiano, costumamos associar documentos assinados à conclusão definitiva dos negócios.
No Direito Imobiliário, entretanto, a lógica é diferente.
A assinatura da escritura é uma etapa importante.
O registro é a etapa que efetivamente produz a transferência da propriedade.
Quais são os riscos de deixar o registro para depois?
Adiar o registro pode gerar situações que poderiam ser evitadas com um simples acompanhamento da etapa final da aquisição.
Sem entrar nas particularidades de cada caso, a ausência do registro pode resultar em dificuldades relacionadas, por exemplo:
Cada situação dependerá das circunstâncias concretas, mas todas reforçam a importância de concluir integralmente o procedimento de aquisição.
Existe um prazo para registrar?
A legislação prevê situações específicas e aspectos práticos relacionados ao registro, mas, sob a perspectiva do comprador, existe uma recomendação bastante simples:
quanto antes o registro for realizado, maior será a segurança jurídica da aquisição.
Após a assinatura da escritura, o ideal é providenciar, sem demora, o recolhimento dos tributos eventualmente devidos e apresentar o título ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Essa providência evita atrasos e reduz a possibilidade de surgirem situações que compliquem uma negociação já concluída entre as partes.
Um detalhe que faz toda a diferença
Ao longo dos últimos artigos publicados no blog, vimos que uma negociação imobiliária segura depende de diversas etapas.
Primeiro, falamos sobre os chamados passivos ocultos, que nem sempre são percebidos pelo comprador.
Depois, mostramos que a matrícula do imóvel é indispensável, mas não revela todos os riscos da negociação.
Agora, acrescentamos mais uma informação essencial:
mesmo depois da assinatura da escritura pública, ainda existe uma etapa indispensável para que a propriedade seja efetivamente transferida.
Percebe como todas essas fases se complementam?
Comprar um imóvel com segurança não depende de um único documento ou de uma única providência.
É o conjunto de verificações e procedimentos que proporciona maior tranquilidade ao comprador.
Conclusão
A escritura pública representa um momento importante da negociação imobiliária, mas ela não encerra o processo de aquisição.
No sistema jurídico brasileiro, a propriedade do imóvel somente se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Conhecer essa diferença evita equívocos, reduz riscos e contribui para que um investimento tão relevante seja concluído com a segurança jurídica esperada.
Quando a negociação envolve um patrimônio significativo, compreender cada etapa da aquisição é tão importante quanto escolher o imóvel certo.
Na prática
Antes de considerar concluída a compra de um imóvel, confirme se a escritura pública já foi efetivamente registrada na matrícula.
Essa simples providência representa a etapa final da transferência da propriedade e pode evitar problemas que somente aparecem quando já é tarde para corrigi-los.
FAQ – Perguntas frequentes
A escritura pública já me torna proprietário do imóvel?
Não. A escritura formaliza o negócio jurídico, mas a propriedade somente é transferida com o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Posso morar no imóvel antes do registro?
Na prática isso ocorre, mas a ocupação do imóvel não substitui a necessidade do registro para a efetiva transferência da propriedade.
A escritura e a matrícula são a mesma coisa?
Não. A escritura formaliza a compra e venda. A matrícula é o registro oficial da situação jurídica do imóvel e é nela que será lançado o registro da transferência da propriedade.
O Araujo Santos Advocacia presta assessoria jurídica preventiva e contenciosa em negócios imobiliários, sempre de forma personalizada e de acordo com as particularidades de cada situação.
Sobre os autores:
Luciana Stringhini e Raul de Araujo Santos são advogados, sócios do Araujo Santos Advocacia, com atuação nas áreas de Direito Imobiliário, Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito Eleitoral, Direito Sindical, Fundações e Associações. Atuam de forma consultiva e contenciosa, com foco na prevenção de litígios, segurança jurídica e proteção patrimonial.
Publicado em 20 de julho de 2026.
